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Condomínio

Proibição de barulho a qualquer hora do dia

Crédito: Alisson J. Silva / ARQUIVO DC

Residir em condomínios residenciais ou trabalhar em prédios comerciais exige que as pessoas tenham um comportamento que leve em conta os vizinhos, especialmente diante do compartilhamento das áreas comuns e de lazer. A convivência em condomínio implica na conjunção de direitos e deveres, devendo cada um respeitar limites e regras que propiciam o bem-estar e segurança que todos desejamos. A convenção bem elaborada consiste num poderoso instrumento estimulador da boa convivência, pois poderá aperfeiçoar o alcance do artigo 1.336 que veda o uso irregular das unidades, bem como facilitar a aplicação de penalidades previstas no citado artigo, bem como no artigo 1.337 do Código Civil, que oferece parâmetros sobre os limites do direito de propriedade nos condomínios.

Quanto aos demais imóveis localizados fora do ambiente condominial, tais como casas, lojas, galpões, chácaras ou terrenos, caso sejam utilizados para atividade ruidosa, deverá essa ser confinada num ambiente acústico que isole os ruídos, pois o artigo 1.277 do Código Civil proíbe o uso nocivo da propriedade em geral.

O barulho é um dos problemas que mais gera atritos no condomínio. A Lei de Belo Horizonte nº 9.505, 23/01/08, estabelece o limite de 70 dB no horário de 7 às 19h e de 45 dB a partir da 0:00h. Certamente, a música em alto volume, o salto alto ou o ato de arrastar móveis à noite, o barulho das brincadeiras das crianças, os latidos acima do normal de cães e festas estão entre os barulhos que mais incomodam os condôminos. Isso sem falar no barulho e poeira decorrentes de obras, que têm horários preestabelecidos por lei para reduzir os incômodos.

Se todas as pessoas fossem conscientes, racionais e educadas, seria desnecessário existir leis e regimento interno. Cabe à assembleia estabelecer proibições, horários para atividades que produzem barulho e multas para quem as infringe. A maioria das convenções contém omissões, sendo mal redigidas, razão que explica ser comum não permitir que o síndico aplique a multa. Tais falhas motivam a sua atualização de forma profissional para que seja viabilizada a inibição de atos irregulares, bem como para evitar a nulidade da penalidade aplicada.

Consiste numa enorme barreira à moralização e organização do condomínio a necessidade de quóruns de 2/3 ou ¾ do condomínio para aplicar uma multa, podendo essa falha do Código Civil ser sanada com a rerratificação da convenção com técnica jurídica.

A falta de normatização para aplicação da multa acarreta, muitas vezes, sua anulação, pois devem ser observados procedimentos jurídicos complexos para que a multa seja confirmada num processo judicial.

Horários – Devem ser estabelecidos horários para situações como: Utilização das áreas de lazer, como salão de festas e quadras; Circulação de cargas e mudanças, bem como de transporte de animais (elevador/escada). Proibição de barulho nos corredores e áreas livres, principalmente próximas às janelas das unidades; Horário para obras nas unidades.

Mesmo que o condomínio não conte com a regulação de horários, o bom senso impõe uma atitude educada e respeitosa. Engana-se aquele que acha que a “Lei do Silêncio” vale apenas de 22:00 às 07:00 horas. Neste horário, exige-se maior rigor e mais silêncio. Somente uma pessoa sem educação, desprovida de bom senso, entende que pode fazer barulho, ouvir música em alto volume e perturbar o sossego e a saúde dos vizinhos durante o dia. Se age assim, o ideal seria que morasse longe da civilização.

Penalidades – Conforme o Código Civil, toda pessoa que promova, a qualquer hora, barulho ou poluição ambiental (fumaça, mau cheiro) está sujeita a penalidades, que podem chegar a 10 vezes o valor da quota de condomínio, dependendo da gravidade e de eventuais danos causados, sendo fundamental uma redação correta convenção e da notificação que impôs a penalidade. Para evitar a alegação de nulidade é aconselhável que o condomínio tenha uma orientação jurídica na condução da aplicação de qualquer advertência e multa. Caso o problema não seja resolvido de forma amigável restará como solução a propositura do processo judicial que muitas vezes resulta na mudança do infrator que percebe que aquele não é o seu lugar.

Fonte: Diário do Comércio – por Kênio de Souza Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.